BFH: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken wird häufig vereinbart, dass das Objekt lastenfrei, d. h. frei von Grundschulden, auf den Erwerber übertragen wird. Wird aus diesem Grund ein ursprünglich zur Finanzierung eines Grundstücks aufgenommenes (Rest-)Darlehen vor Ablauf der Laufzeit abgelöst, verlangen Kreditinstitute hierfür regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei einer zur Vermietung genutzten Immobilie stellt sich die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden kann.

Wie der Bundesfinanzhof (Urteil vom 11. Februar 2014 IX R 42/13) jetzt klargestellt hat, ist dies nicht möglich, weil es insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang der Vorfälligkeitsentschädigung mit steuerbaren Vermietungseinkünften fehlt. Nach Auffassung des Gerichts ist nicht der Abschluss des Darlehensvertrages, sondern dessen vorzeitige Ablösung das “auslösende Moment”.

Sofern das Mietobjekt steuerbar, d. h. innerhalb der 10-jährigen “Spekulationsfrist” für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) verkauft wird, ist jedoch zu beachten, dass dann eine Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abgezogen bzw. als Verlustabzug für entsprechende Gewinne in das vorangegangene Jahr zurück- oder in folgende Jahre vorgetragen werden kann.